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东阿县出台《支持居民改善住房、促进房地产市场平稳健康发展的意见》,相关政策措施解读如下

2023-04-11 13:55:47    东阿房产网     行业动态    

东阿房产网讯:

近期,东阿县出台的《支持居民改善住房、促进房地产市场平稳健康发展的意见》,二十四条,条条含金量颇高,相关政策措施解读如下:

一、优化个贷首套房认定标准。优化个人住房贷款首套房认定标准,有效扩大首套房政策享受群体范围,落实好首套房房贷政策,降低购房成本。本条政策的核心是扩范围、降负担。目前我县执行的“认贷不认房”,即:购房人名下无任何住房贷款记录或之前有房贷但已结清,执行首套房房贷政策。个贷政策是:首套房首付比20%,5年期以上贷款年利率下限为4.1%;二套房首付比30%,贷款年利率下限为4.9%。

二、建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。自2022年第四季度起,以上季度末月至本季度第二个月为评估期,按季对全县新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估,则依程序阶段性维持、下调或取消我县首套住房贷款利率政策下限。如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均上涨,则恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。      

三、全力推进二手房“带押过户”登记模式。“带押过户”是为了支持通过以旧换新、以小换大等方式改善家庭住房需求,优化了二手房交易流程,可以更好地满足刚性和改善性住房需求,降低交易成本、增强市场活力。在押房产在符合法律法规的前提下,公证机构和买卖双方贷款银行及不动产登记多方协作,在未解除原抵押状态下过户并办理相关登记手续,无需先还贷解押后再办理过户转移,免去提前筹款还贷解押环节,实现带抵押房产过户转移登记和抵押权登记手续同步办理,双方交易登记完成。

四、支持居民换购住房。自2022年10月1日至2023年12月31日期间,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中,新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的,按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

五、防范居民“卖旧换新”认购风险。为解决实际生活中,很多居民“卖旧换新”换房置业,老房卖不掉,新房不敢轻易交定金及二手房出售和新房购买之间存在旧房未售出、新房退定金难等问题,防范“卖旧换新”认购风险。组织房地产开发企业、房地产经纪机构开展“卖旧换新”一站式服务,倡导当事人在合同中约定6个月内旧房未出售、新房退定金,解决购房群体“卖旧换新”痛点,防范居民认购风险,最终实现共同帮助购房者成功置换,提升换房效率。目前青岛、烟台等地已推出该政策。

六、提高多孩家庭公积金贷款额度。根据上级文件精神,按照市委、市政府的工作要求,结合东阿县实际,聊城市住房公积金管理中心东阿管理部经过深入研究,对住房公积金政策进行了调整。主要内容如下:提高多子女家庭贷款额度。在我县缴存住房公积金的多子女家庭,购买我市首套自住住房申请住房公积金贷款的,在满足首付款比例要求的前提下,单缴存职工最高贷款额度由24万元提高至27万元,双缴存职工最高贷款额度由40万元提高至45万元(多子女家庭是指同一家庭现有已生育或合法收养两个及以上未成年子女的,具体以户口簿、《出生医学证明》、收养登记证及法院判决书等可以证明子女关系的证明材料为准)。

七、提高多孩家庭租房公积金提取额度。提高多子女家庭租房提取额度。在东阿县无自有住房且租赁住房的多子女家庭,可按照实际房租支出提取住房公积金。职工每年可提取一次,距上次租房类提取时间间隔需满一年:1.租住公共租赁住房等保障性住房的可按照实际支出全额提取;2.租住商品住房提取额每年不超过18000元的,可凭夫妻双方在缴存地无房证明提取;3.租住商品住房提取额每年超过18000元的,按照实际支出全额提取,夫妻双方提取额度合计不超过实际房租支出(以房屋租赁发票金额为准)。

八、多孩家庭发放购房消费券。对二孩三孩家庭在县区域内购买新建商品住房的,财政分别发放1.5万元和2万元/套的购房消费券。本条政策主要针对在我县区域内购买新建商品住房的二孩三孩家庭。为满足广大人民群众合理住房需求,聊城市多孩家庭发放购房消费券,财政发放3万元/套。聊城市今年1-2月份商品房备案价格在9700元/平方米左右,东阿县去年商品房备案价格在5690元/平方米左右。经测算,我县对二孩三孩家庭在县区域内购买新建商品住房的,财政发放1.8万元/套左右的购房消费券,随着政策的出台,房地产市场也将逐渐升温,因此,目前我县二孩、三孩家庭发放购房消费券价格分别定为1.5万元/套和2万元/套,一个家庭只享受一次优惠。

九、完善人才住房政策。我县新引进的顶尖人才、国家级领军人才、省级领军人才在我县购买商品住房,分别给予100 万元、50万元、30万元一次性购房补贴;我县现行的人才住房政策主要执行聊城市市级人才住房政策。2022年9月13日中共聊城市委人才工作领导小组出台《关于实施新时代“人才兴聊”战略的若干措施(试行)》即聊城市“人才新政35条”,对我市人才住房政策作出明确的说明:为我市企业全职新引进的签订3年以上劳动合同且在本地缴纳社会保险的博士研究生,毕业5年内的硕士研究生、全日制本科生,提供相应的人才住房, 3年内免收租赁费,并分别给予20 万元、5万元、3万元一次性购房补贴,事业单位新引进的博士研究生享受同等待遇,让人才引得来、留得住。

十、支持各类群体开展群(团)购商品房。该政策适用于在东阿县区域内购买新建商品住房的各类社会群体。针对机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体群(团)商品房的营销活动。各级工会组织和相关单位根据职工住房刚性需求和改善性需求情况,组织职工群(团)购商品房。申请人为团长 (单位或个人均可),申请人通过平台注册账号,填写相关信息,提出申请。住建部门为团长发放团购号本团内所有购房人完成认购,团长上传购房人信息、房屋信息及认购信息 (认购协议、收据等),开发企业对相关信息进行确认,达到规定的套数及相关条件,经住建部门审核通过后视为组团成功,出具审核确认电子证明单后发放响应的政府团购消费券;同时鼓励开发企业给予不低于个人总房款3%、不高于个人总房款10%的优惠。

十一、实行房票制度。发挥房票政策对稳定房地产市场的积极作用,建立房屋征收补偿房票安置政策,与开发企业协商确定优惠条件,组织被安置群众使用房票团购。实施老旧小区改造、城市更新、乡镇拆迁等项目采取房票方式安置,具体依照《东阿县征收改造项目房票安置实施办法(试行)》执行。

对符合“土地增减挂”条件的农民进城置业,可以购买国有平台公司(东阿县汇民房地产开发有限公司开发的西城悦府、东城新苑、鹊舞园等项目)120平方米及以面积的平价房,均按照项目成本价予以优惠。既解决了住房问题,又去化库存量。

十二、实施契税补贴政策。对于在县区域内新购买家庭唯一住房或第二套改善性住房,面积为90-144平方米的,实际缴纳的契税与按1%税率计算的契税差额,按照差额部分的20%发放消费券。目前的契税政策为:家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。本条政策可以为购房人减轻契税负担。

十三、优化房地产金融服务,加大对房地产业金融支持。认真落实人民银行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》要求,保持房地产融资平稳有序,满足行业合理融资要求,更好地支持刚性和改善性住房需求做好辖区内房地产贷款集中度管理工作,对于超出房地产贷款集中度管理要求的机构,2022和2023年不计入业务调整过渡期,其过渡期相应顺延;本条政策中“加大对房地产金融支持”这一项是调研目前我县房地产市场,并与开发企业负责人多次研讨,与金融部门对接后,提出的为企业纾难解困、缓解资金压力出台的措施。鼓励地方金融机构向信用好的开发企业授信贷款,鼓励银行机构对信用记录良好、出现暂时流动性困难的房地产开发企业,在抵押物充足且不影响综合授信的前提下,按照市场化法治化原则,适当通过贷款展期、续贷等方式给予支持,对展期或续贷申请通过的企业不按照逾期报送信息。

十四、深入开展“手拉手”精准营销活动。制定“手拉手”精准营销政策,通过政府补贴、企业再让利的形式,活跃房地产市场销售,满足广大人民群众的住房需求。首次置业的18周岁至35周岁的青年、我县上年度纳税前20名企业的职工以上群体列为“手拉手”精准营销对象,房地产开发企业给以上群体每套优惠主房款的1.5%(不含车库、车位、人防车位、储藏室等附属物)。本条政策可与第八条多孩家庭发放购房消费券和第十条支持各类群体开展群(团)购商品房叠加使用。

十五、优化商品房预售资金监管,差异化管理预售监管资金。

在与房地产企业座谈中,我们了解到目前房地产企业在运营过程中存在资金流动困难等问题,针对这个问题,我们依托房地产企业信用等级评价进行差异化管理,根据信用等级适当降低留存比例并推行保函制度,根据东阿县房价水平监管资金由2700元/平方米下调至2200元/平方米,依实制定本条款。为企业纾难解困,极大的缓解了房企资金流动困难。

十六、加大城区低效用地再开发利用和优质地块供应。结合城市更新工作,加大城区低效用地再开发利用,加快推动优质地块的供应。通过推进低效用地再开发,提高存量资源配置效率。鼓励信用好、实力强的开发企业,组织开展高品质住宅开发建设试点。

十七、加强优质房地产开发企业培育支持力度。大力培育龙头房企,带动本县房地产市场,对县区域内房地产企业进行筛选,建立县域优质房企、优质房地产开发项目及相关建筑业企业“白名单”,鼓励银行机构秉持“服务地方经济,助力产业发展”的理念,加强与本土优质房企的金融合作,在房贷、开发贷等方面给予充分支持。此项工作将推动和促进“扎根东阿、服务东阿”低风险优质本土房企健康发展,促进东阿县房地产市场平稳健康发展。

十八、对于能提供房屋不动产权证书或山东省新建商品房买卖合同(已通过网签备案的合同),可以在政府划分所属区域内的学校入学就读。本条政策是通过与开发企业多次座谈后,企业强烈建议居民购房后学生能就近入学,从而进一步拉动房产销售。具体实施办法由县教育和体育局制定。

十九、加快完善房地产片区周边市政基础和公共服务配套设施。在编制年度供地计划后,及时实施开发项目周边城市道路、供水、供电、供热、燃气、排水等市政基础设施建设;加快学校、医院等公共服务设施建设。本条政策旨在解决项目建成交付后市政基础设施、公共服务设施不完善等问题。

二十、加强房地产开发项目风险预警。中央经济工作会议要求,要扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作。按照“属地管理、分级负责”原则,对辖区内的烂尾项目、停工项目、逾期交付或者存在逾期交付风险项目、预期亏损项目,以及高风险重点房企和“高负债、高杠杆、高周转”房企开发项目进行定期风险排查,根据资金平衡情况精准施策,分档处置。

二十一、扎实用好国家专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具。近段时间以来,国家层面陆续出台保交楼金融配套政策,引导银行等金融机构积极参与保交楼工作,维护购房群众合法权益,稳定房地产市场。合规高效使用“保交楼”专项借款,按照市场化、法治化原则,为专项借款支持项目提供新增配套融资支持。重点推动“保交楼”专项借款项目与大型银行对接,做好金融服务。

二十二、加快房地产项目建设审批。行政审批及有关部门应开辟房地产项目建设审批“绿色通道”,容缺办理创新审批方式,最短时限办结审批服务事项。2023年12月31日前,房地产开发企业在我县辖区内申报商品房预售许可时,对商品房预售许可的形象进度要求为完成基础工程,达到正负零标准。加快施工许可、预售许可和竣工联合验收(含规划核实、消防验收、质量验收、人防验收、档案归档等)办理速度,供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等部门应缩短房地产相关配套项目建设时间,及时进场施工,及时完成验收,各单项验收应在项目具备验收条件,提出验收申请7个工作日之内完成,促进项目早日交房。要严格依法依规执行收费标准,不得强制增加企业负担,不得搞行业垄断和强买强卖牟取单位或个人利益,不得拒不配合竣工验收,各行业主管部门要加强监督管理。

二十三、允许房地产开发项目实施毛坯房交付(达到原设计深度 )、支持高品质高质量精装房建设。为满足居民自主选择室内居住环境意愿,避免浪费,降低购房装修成本,也避免了居民因质量通病问题投诉等,允许房地产开发项目实施毛坯房交付。对于房屋精装修交付的,指导房地产开发企业要选用高品质的装饰装修材料。

二十四、鼓励企业设立线上房地产销售平台,努力提振市场信心,为群众搭建销售平台。目前虽然有些房企已经通过抖音、快手等网络平台进行网上营销,但仅限于对销售场所的宣传,本条款将引导房企对项目的规划布局、景观设计、户型设计、户型鉴赏、房屋面积等进行全面宣传,让市民通过网络平台真正做到足不出户就能看房,选房,形成多层次全方位的营销新模式。


来源:东阿发布


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